君安策略上海新房市场频现高认购率， “好房子”驱动居住升级热潮

近期上海新房市场“红盘”涌现。

4月以来，翡云悦府、保利海上印、浦发莲园、中环置地中心望云等楼盘接连开启认购，均取得不错成绩，认购率最高超过了400%。

在上海土拍“价高者得”规则重启后，开发商正通过低密社区、豪华会所、品质升级吸引购房者，在部分板块，尽管新入市项目单价有所上涨，但从市场表现来看，购房者愿意为品质支付产品溢价。

58安居客研究院院长张波认为，新房市场正从“拼价格”转向“拼品质”，品质更优的房子即使价格略高，仍可能获得更好的销售表现。

部分新房价格上涨但热度不减

4月24日，位于上海市闵行区的楼盘保利海上印结束认购，该批次共推出104套房源，吸引248组客户认购，认购率超过230%，触发积分摇号。

至此，今年上海已经至少有9个新房项目触发积分。

保利海上印为去年11月保利置业竞得的“梅陇地王”地块，当时保利置业花了约25.95亿元拿地，溢价率为18.5%，成交楼板价为48665元/平方米。

由于上海从去年年中的土拍就恢复了“价高者得”模式并取消了“房地联动价”，在保利拿下梅陇地块后，外界一度猜测未来的新房价格将达到8万元/平方米。

最终，保利海上印项目以均价7.91万元/平方米入市，比同一板块早几个月开售的楼盘贵了2000多元每平方米。

从认购情况来看，尽管板块价格有所上涨，但购房者的热情仍然高涨。

类似的情况也发生在宝山区的南大板块。近期，位于宝山南大的中环置地中心望云项目结束认购，该楼盘推出的148套房源累计收获157组认购，认购率达到106%，此次开盘均价为6.95万元/平方米。

该楼盘的开发商华润置地曾于2023年和2024年先后拿下宝山南大板块丰翔路站TOD一期和二期地块，总拿地金额高达116亿元。

华润拿地后，项目已经连续9次开盘，累计已经卖出超过1750套房源。该项目第一期“润府”是去年上海唯一非豪宅属性的“百亿盘”，单盘销售量超过1300余套。

而近两年来，宝山南大板块的新房价格上限，先是从6.3万/平方米涨至6.6万元/平方米，后又涨至6.95万元/平方米。虽然价格上涨，但楼盘认购情况依旧不错。

除了上述两个楼盘，近期还有许多楼盘在各自板块都创下了高认购率纪录。比如，位于浦东新杨思的翡云悦府认购率高达412%，创下今年以来上海新房市场认购率纪录；前滩南三林滨江板块的前滩公馆，近期认购率高达335%；位于浦东曹路的金海汀云台认购率也达到312%；位于徐汇滨江的能建西岸誉府认购率高达272%；位于浦东北蔡的楼盘浦发莲园认购率达到326%。

据上海中原地产监测数据，今年3月入市的29个项目中，近半数认购率超过100%，有7个“日光”项目。

根据国家统计局数据，3月上海新房价格指数环比上涨0.7%，领跑全国。受土拍规则调整和近期土地市场溢价率上行影响，未来新房价格整体走强或将是大势所趋。4月19日，上海有6个商品住房项目获批上市，共涉及680套房源，其中4个楼盘备案均价较上批次有所上涨，2个楼盘的备案价有所下调。

首次改善型楼盘活跃度提升

根据上海市统计局数据，今年第一季度，上海住宅类商品房销售面积达到329.78万平方米，同比增长2.2%。进入4月份后，从成交量和入市楼盘认购率来看，市场仍保持较高活跃度。

为什么上海的新房市场热度不减？记者发现，在当前的改善型新房市场，涌现出了更多符合“好房子”标准的项目。

比如，尽管有部分板块新入市楼盘的均价比之前贵了数千元每平方米，但是从小区舒适度来看，这些楼盘的容积率更低，还推出架空层共享空间和数千平方米的豪华会所；户型设计方面，已有数个新楼盘以大横厅、270度转角飘窗为主要卖点；从品质升级方面来看，不少楼盘推出铝板外立面以及更高品质的空调、地暖和卫浴设施。

越来越多的楼盘将“高装标”当作宣传点，也有楼盘表示会将5000元/平方米的装修标准签入合同。一位近期购买了这种高装标新房的购房者对第一财经表示：“我比较看重楼盘的花园和会所做得怎么样，高品质的楼盘，居住在里面感觉就像在五星级酒店度假，所以我是愿意支付品质溢价的。”

58安居客研究院院长张波对第一财经表示，房地产市场已从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，随着房地产市场趋于平稳，好房子本身的品质将成为购房更重要的考量因素，品质更优的房子即使价格略高，仍有可能获得更好的销售表现。

近年来，“好房子”的概念很火，今年被首次纳入政府工作报告。58安居客研究院分析师盛福杰表示，好房子不是新概念，在不同时代有不同演绎，目前好房子的两大发展方向一是通过容积率优化提升产品获得感，二是通过层高、电梯、阳台、户型等要素的升级来提升居住品质。58安居客在对市场用户的调研中发现，当下购房者对居住舒适度非常关注，关注占比达60%以上。

上海中原地产资深分析师卢文曦则在近期的上海新房市场中发现，卖得好的楼盘未必都在传统核心区域，也未必都是价格“10万+”的豪宅。

“好地段不一定是指市中心，外围区域也有‘好地段’，像宝山、嘉定近期都有楼盘去化不错，再远郊一点的片区如松江有轨道交通、有TOD的地方，如果楼盘再有品牌开发商加持，基本上都卖得挺好。”卢文曦说道。

由于豪宅供应量暂时减少，在4月份的上海新房成交榜单中，单价“10万+”项目有所减少，而刚需和首改类项目则表现不俗。卢文曦表示，近期“4字头”“5字头”首次改善项目的活跃度在稳步提升，成交榜单中有6个此类产品，并且排名上处于第一位和第二位，这类项目的稳定发挥可以促进楼市交易回升。

卢文曦预判，在改善型住宅赛道，总价700万元以上新房交易活跃度具备延续性，置换型买家还会源源不断入市，后续改善型项目依旧有热卖的机会。

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